Wer eine vermietete Immobilie kauft, kann nur den Gebäudeanteil abschreiben. Wie der Kaufpreis auf Grund und Boden und Gebäude aufgeteilt wird, führt deshalb immer wieder zu Diskussionen mit dem Finanzamt. Mit dem Jahressteuergesetz 2026 soll das erstmals ausdrücklich im Gesetz geregelt werden: im neuen § 6f EStG.
Update 13.11.2026: Der Bundestag hat die neue Regel am 12.11.2026 mit dem Jahressteuergesetz 2026 beschlossen. Die Zustimmung des Bundesrats ist für den 18.12.2026 geplant. Alle weiteren Änderungen des Gesetzes finden Sie in unserer Übersicht zum Jahressteuergesetz 2026.
Was bisher galt, was das Gesetz jetzt regelt und wie Sie schon vor dem Notartermin rechnen können: die wichtigsten Punkte im Überblick.
Bisherige Rechtslage
Eine gesetzliche Regel gab es bisher nicht, nur Rechtsprechung. Danach gilt grundsätzlich die Aufteilung im Kaufvertrag, solange sie die tatsächlichen Werte nicht deutlich verfehlt und wirtschaftlich haltbar ist. Die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums ist nach einem BFH-Urteil von 2020 (IX R 26/19) für die Gerichte nicht bindend.
Was das Gesetz vorsieht
§ 6f EStG legt eine feste Reihenfolge fest:
- Kaufvertrag: Die Aufteilung im Kaufvertrag hat Vorrang. Das gilt nicht, wenn sie an den wirtschaftlichen Verhältnissen vorbeigeht, nur zum Schein vereinbart wurde oder missbräuchlich ist.
- Bewertung nach ImmoWertV: Fehlt eine Aufteilung im Vertrag oder kann sie nicht zugrunde gelegt werden, werden Bodenwert und Gebäudewert getrennt nach der Immobilienwertermittlungsverordnung ermittelt. Der Kaufpreis wird dann im Verhältnis dieser Werte aufgeteilt. Der Gebäudewert kann dabei nicht unter 0 € liegen.
- Arbeitshilfe des BMF: Zur Vereinfachung darf das BMF eine Arbeitshilfe veröffentlichen. Wer von deren Ergebnis abweichen will, braucht ein Gutachten mit Besichtigung vor Ort.
Als Gutachter kommen öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige in Frage, außerdem Sachverständige, die nach DIN EN ISO/IEC 17024 für die Bewertung von Grundstücken zertifiziert sind. Gegenüber dem Regierungsentwurf ist das gelockert: Eine Zertifizierung für alle Arten von bebauten und unbebauten Grundstücken ist nach dem Wortlaut nicht mehr nötig.
Was das für Käufer bedeutet
- Der Kaufvertrag zählt mehr: Eine realistische, nachvollziehbare Aufteilung im Kaufvertrag hat Vorrang. Sie sollte aber zu den tatsächlichen Werten passen und belegbar sein.
- Die Arbeitshilfe wird zum Maßstab: Weicht die eigene Aufteilung deutlich davon ab, ist mit Nachfragen des Finanzamts zu rechnen.
- Gutachten mit Anforderungen: Ein einfaches Wertgutachten genügt nicht. Es kommt darauf an, dass der Gutachter die gesetzliche Qualifikation hat und das Objekt vor Ort besichtigt.
Ab wann gilt die Neuregelung?
Die Regel gilt für bebaute Grundstücke, die aufgrund eines Kaufvertrags erworben werden, der nach der Verkündung des Gesetzes geschlossen wird. Für ältere Verträge bleibt es bei der bisherigen Rechtsprechung. Verkündet wird das Gesetz nach der Zustimmung des Bundesrats, voraussichtlich also zum Jahresende.
Unser Tipp: vor dem Notartermin rechnen
Mit unserem Kaufpreisaufteilungsrechner sehen Sie schon vor dem Notartermin, welche Aufteilung die Arbeitshilfe ergibt und wie hoch die Abschreibung ausfällt. Das Ergebnis können Sie als PDF speichern. Ihre Eingaben bleiben in Ihrem Browser und werden nicht übertragen oder gespeichert.
Fazit
Das Gesetz schafft Klarheit über die Reihenfolge, stärkt aber zugleich die Arbeitshilfe der Finanzverwaltung. Die Kaufpreisaufteilung wird damit zu einer Frage, die vor dem Kauf geklärt werden sollte und nicht erst in der Steuererklärung.
Immobilienkauf geplant?
Wir prüfen die Aufteilung im Kaufvertragsentwurf gern vor dem Notartermin.
Kontakt aufnehmenDas Ergebnis des Rechners ist eine typisierte Schätzung und ersetzt keine steuerliche Beratung im Einzelfall.
