Kaufpreisaufteilung für bebaute Grundstücke

Wer eine vermietete Immobilie kauft, darf nur den Gebäudeanteil steuerlich abschreiben, nicht den Grund und Boden. Dieser Rechner teilt Ihren Kaufpreis nach der amtlichen Arbeitshilfe der Finanzverwaltung auf. Füllen Sie die Schritte links aus, das Ergebnis erscheint sofort rechts.

Musterfälle

Frei erfundene Fälle, jeweils mit der amtlichen Excel-Arbeitshilfe nachgerechnet. Ein Klick füllt alle Felder aus.

Was haben Sie gekauft?

Die Art des Objekts bestimmt Baukosten, Nutzungsdauer und Zinssatz.

Grundstücksart* Bitte wählen Sie die Grundstücksart. Hallen, Lager und ähnliche Gebäude sind von der Arbeitshilfe nicht erfasst.

Welches Verfahren passt?

Ihre Antworten entscheiden über das Bewertungsverfahren. Die Arbeitshilfe prüft zuerst den Vergleichsfaktor, dann die Miete. Das Sachwertverfahren gilt nur, wenn beides fehlt. Eine Antwort heben Sie durch erneutes Antippen wieder auf.

Vergleichswertwenn ein Vergleichsfaktor vorliegt

Ertragswertwenn die Miete bekannt ist

Sachwertnur wenn beides fehlt (Auffangverfahren)

Bitte wählen Sie zuerst in Schritt 1 die Grundstücksart. Danach erscheinen hier die passenden Fragen.

Vergleichsfaktor des Gutachterausschusses

Liegt Ihnen ein Vergleichsfaktor (Immobilienrichtwert) vor?*

Bitte Ja oder Nein wählen. Gibt es nur für Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser, meist im Bodenrichtwertportal des Landes.

Miete

Ist die tatsächliche oder ortsübliche Miete bekannt?*

Bitte Ja oder Nein wählen. Bei einem vermieteten oder zur Vermietung gekauften Objekt ist die Miete in aller Regel bekannt. Dann bitte „Ja“ wählen, auch eine ortsübliche Miete genügt.

Sachwert

Regionalfaktor Erlaubt sind Werte von 0,5 bis 2,0. Passt die bundesweiten Baukosten an Ihre Region an. Ohne Angabe gilt 1,0.

Sachwertfaktor Erlaubt sind Werte von 0,5 bis 2,5. Marktanpassung des Gutachterausschusses. Ohne Angabe gilt 1,0.

Kaufvertrag

Maßgeblich ist der Tag, an dem der notarielle Vertrag geschlossen wurde.

Datum des Kaufvertrags* Bitte ein Datum zwischen 1958 und 2033 eingeben. Der Übergang von Nutzen und Lasten spielt keine Rolle.

Kaufpreis inkl. Nebenkosten*

€

Bitte den Kaufpreis eingeben. Inklusive Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler.

Lage des Grundstücks

Erwerber Beide Angaben sind freiwillig und erscheinen nur auf Ihrem Ausdruck. Sie werden nicht gespeichert und nicht übertragen.

Gebäude

Alter und Größe bestimmen den Gebäudewert.

Ursprüngliches Baujahr* Bitte ein gültiges Baujahr eingeben. Jahr der Bezugsfertigkeit.

Wohn- bzw. Nutzfläche*

m²

Bitte die Fläche eingeben. Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung, bei Gewerbe Nutzfläche nach DIN 277.

Garagenstellplätze Bitte eine ganze Zahl von 0 bis 100. Nur rundum geschlossene Garagen, keine Carports.

Tiefgaragenstellplätze Bitte eine ganze Zahl von 0 bis 100.

Wurde in den letzten 20 Jahren modernisiert?

Modernisierungen verjüngen das Gebäude rechnerisch (fiktives Baujahr). Was länger als 10 Jahre zurückliegt, zählt höchstens als „teilweise“, was länger als 20 Jahre zurückliegt, gar nicht.

Liegt ein Gutachten zur Restnutzungsdauer vor?

Sachverständiges Gutachten über eine kürzere Nutzungsdauer (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG)

Grundstück

Der Bodenwert ergibt sich aus Fläche mal Bodenrichtwert.

Grundstücksgröße*

m²

Bitte die Grundstücksgröße eingeben. Bei Eigentumswohnungen die Fläche des gesamten Grundstücks.

Bodenrichtwert*

€/m²

Bitte den Bodenrichtwert eingeben. Kostenlos im Bodenrichtwertportal Ihres Bundeslandes, z. B. BORIS-D. Stichtag vor dem Kaufvertrag.

Grundstück deutlich größer als üblich? (Fläche 2)

Ist das Grundstück größer als für die Bebauung üblich, kann die Mehrfläche getrennt bewertet werden. Fehlt eine Angabe des Gutachterausschusses, gelten bei Ein- und Zweifamilienhäusern bis 500 m² als üblich (Fläche oben). Die übrige „Hinterland“-Fläche wird dann mit 25 % des Bodenrichtwerts angesetzt.

Fläche 2

m²

Bitte eine gültige Fläche eingeben.

Wert der Fläche 2

€/m²

Bitte den Wert eingeben.

Grundlage ist die „Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück (Kaufpreisaufteilung)“ der Finanzverwaltung (Excel-Fassung Januar 2025, Anleitung 2026). Der Rechner bildet deren Formeln nach. Das Ergebnis ist eine typisierte Schätzung und ersetzt keine steuerliche Beratung oder ein Verkehrswertgutachten. Besondere objektspezifische Merkmale (z. B. Baumängel, Rechte und Lasten) werden nicht berücksichtigt. Die Arbeitshilfe ist für die Gerichte nicht bindend (BFH, Urteil vom 21.07.2020, IX R 26/19); im Einzelfall kann eine abweichende Aufteilung geboten sein.

Der Rechner ist ein kostenloses, unverbindliches Informationsangebot der Steuerberatung Kantrowicz. Trotz sorgfältiger Prüfung übernehme ich keine Gewähr für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der Berechnung. Die Nutzung begründet kein Mandats- oder Beratungsverhältnis. Für eine verbindliche Beurteilung Ihres Falls sprechen Sie mich gern persönlich an.

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