Bisherige Rechtslage

Bislang gibt es keine gesetzliche Regel, nur Rechtsprechung. Danach ist eine Aufteilung im Kaufvertrag grundsätzlich zugrunde zu legen, solange sie die tatsächlichen Wertverhältnisse nicht grundlegend verfehlt und wirtschaftlich haltbar ist.

Die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums zur Kaufpreisaufteilung ist nach dem BFH (Urteil vom 21.07.2020, IX R 26/19) nicht bindend. Im Streitfall ersetzt sie keine fundierte Bewertung.

Was der Entwurf vorsieht

§ 6f EStG-E legt eine feste Rangfolge in drei Stufen fest:

1. Kaufvertrag: Die vertragliche Aufteilung ist maßgeblich. Ausnahmen gelten, wenn sie die realen Wertverhältnisse grundlegend verfehlt und wirtschaftlich nicht haltbar ist, sowie bei Scheingeschäften oder Gestaltungsmissbrauch.
2. Bewertung nach ImmoWertV: Fehlt eine Aufteilung im Vertrag oder trägt sie nicht, werden Grund und Boden und Gebäude nach den Grundsätzen der Immobilienwertermittlungsverordnung bewertet und der Kaufpreis entsprechend aufgeteilt.
3. BMF-Arbeitshilfe: Das Ergebnis der Arbeitshilfe kann der Besteuerung zugrunde gelegt werden. Wer davon abweichen will, braucht ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen, inklusive Besichtigung vor Ort.

Die Regel gilt für Immobilien im Betriebsvermögen und über einen Verweis auch für die Vermietung im Privatvermögen.

Was das für Käufer bedeutet

• Der Kaufvertrag wird wichtiger. Eine Aufteilung im Vertrag erhält erstmals gesetzlichen Vorrang. Sie muss aber plausibel und nachvollziehbar dokumentiert sein.
• Die Arbeitshilfe wird zum Maßstab. Sie wird erstmals gesetzlich verankert. In der Praxis wird sich eine Vertragsaufteilung damit an ihrem Ergebnis messen lassen müssen.
• Der Gegenbeweis wird aufwändiger. Nur ein Gutachten mit hohen formalen Anforderungen kann die Arbeitshilfe widerlegen. Ein Bankgutachten wird dazu nach derzeitigem Entwurf voraussichtlich nicht ausreichen.

Ab wann gilt die Neuregelung?

Die Regel soll für Immobilien gelten, die aufgrund eines nach Verkündung des Gesetzes geschlossenen Kaufvertrags erworben werden. Für bereits geschlossene Verträge bleibt es bei der bisherigen Rechtsprechung.

Das Gesetz ist noch nicht verabschiedet. Der Bundestag hat den Entwurf Anfang Oktober in erster Lesung beraten, der Abschluss ist bis Jahresende geplant. Änderungen im weiteren Verfahren sind möglich.

Unser Tipp: Vor dem Notartermin rechnen

Wer heute eine Immobilie kauft, sollte die Aufteilung nicht erst nach dem Notartermin betrachten. Mit unserem neuen Rechner können Sie die Aufteilung nach der amtlichen Arbeitshilfe vorab selbst durchspielen: Zum Kaufpreisaufteilungsrechner

Der Rechner bildet die Arbeitshilfe der Finanzverwaltung nach und wählt wie diese automatisch das passende Verfahren (Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwert). Den Rechenweg können Sie als PDF ausgeben. Ihre Eingaben bleiben dabei in Ihrem Browser und werden weder übertragen noch gespeichert.

So sehen Sie frühzeitig, ob die geplante Aufteilung im Kaufvertrag zum Ergebnis der Arbeitshilfe passt oder ob Abweichungen gut begründet und dokumentiert werden sollten.

Fazit

§ 6f EStG-E schafft mehr Klarheit bei der Rangfolge, verschiebt aber das Gewicht deutlich zugunsten der Arbeitshilfe. Die Aufteilung im Kaufvertrag wird damit zum Gestaltungsthema vor dem Kauf und nicht erst zur Frage in der Steuererklärung.

Sie planen einen Immobilienkauf oder haben einen Kaufvertragsentwurf vorliegen? Gern prüfen wir die Aufteilung gemeinsam mit Ihnen: Kontakt aufnehmen

Das Ergebnis des Rechners ist eine typisierte Schätzung und ersetzt keine steuerliche Beratung im Einzelfall.