Dezember 2025
1. Bedeutung der tatsächlichen Nutzungsdauer bei der Gebäude-AfA
Neben der typisierten AfA nach § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG erlaubt § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG eine Abschreibung nach der kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer.
Diese kann zu erheblich höheren AfA-Beträgen führen – setzt aber einen belastbaren Nachweis voraus.
2. Das aufgehobene BMF-Schreiben von 2023: Vorgaben zu Gutachterkreis und Methodik
Das BMF wollte die Anforderungen stark verschärfen, u.a. durch:
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Beschränkung des Gutachterkreises auf öffentlich bestellte SV oder DIN-17024-zertifizierte Gutachter
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Ausschluss modellhafter ImmoWertV-Methoden
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Fokus auf Bauschäden, Baumängel und technische Tragstruktur als Beweis der Verkürzung der Nutzungsdauer
Diese strikte Verwaltungssicht wurde in der Praxis oft als überzogen kritisiert.
3. BFH: Zulässigkeit verschiedener Gutachtenmethoden
Der BFH hat mehrfach klargestellt:
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Das Gesetz schreibt keine konkrete Gutachtenmethode vor.
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ImmoWertV-Verfahren können steuerlich verwendet werden.
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Entscheidend ist eine sachverständige Herleitung der tatsächlichen Restnutzungsdauer.
Im Urteil vom 23.01.2024 (IX R 14/23) führt der BFH aus:
4. Versuch des Gesetzgebers: Einführung eines neuen § 11c Abs. 1a EStDV
2025 plante das BMF eine gesetzliche Neuregelung, die im Kern die strengen Vorgaben des alten BMF-Schreibens nachbilden sollte:
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Einschränkung der Gutachter
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Pflicht zur persönlichen Vor-Ort-Besichtigung
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Orientierung an technischen Gebäudeschäden
Im Regierungsentwurf vom 5.11.2025 wurde die Vorschrift jedoch wieder vollständig gestrichen.
5. Ergebnis: Rückkehr zur ursprünglichen Rechtslage – mit klarer BFH-Linie
Der aktuelle Stand lautet:
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§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG und § 11c Abs. 1 Satz 1 EStDV gelten unverändert.
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Es gibt keine gesetzliche Einschränkung, welche Gutachtenmethoden zulässig sind.
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Die Nachweisführung bleibt anspruchsvoll – aber deutlich flexibler als nach der Verwaltungsvorgabe von 2023.
6. Was bedeutet das für die Praxis?
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Gutachten weiterhin erforderlich, aber ohne Beschränkung auf bestimmte Sachverständige.
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ImmoWertV-basierte Methoden bleiben möglich, wenn sie objektbezogen angewandt werden.
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Modellwerte allein genügen nicht – individuelle Beurteilung erforderlich.
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Gestaltungsmöglichkeiten steigen, allerdings mit erhöhtem Anspruch an die Dokumentation.
Fazit
Nach dem Rückzug des BMF ist die Abschreibung nach kürzerer tatsächlicher Nutzungsdauer wieder deutlich praxisfreundlicher möglich. Steuerpflichtige profitieren von größeren Spielräumen bei der methodischen Herleitung der Restnutzungsdauer – müssen aber weiterhin auf eine fachlich saubere und nachvollziehbare Begutachtung achten.
